Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка квартиры - это серьезный процесс, требующий не только больших физических, но и юридических усилий. Владелец исходной квартиры должен иметь четкое представление о том, какие работы могут и не могут быть выполнены, а также необходимо обязательно оформить все эти изменения документально. Некоторые люди решаются на перепланировку на свой страх и риск, без предварительного документального оформления. Однако даже после выполнения неузаконенных работ, еще не поздно исправить ситуацию и стать законопослушным гражданином - для этого все изменения необходимо узаконить.
Согласование и узаконивание - это два разных процесса. Согласование необходимо проходить перед началом перепланировки, а узаконивание - уже после того, как работы уже были выполнены. Нередко владельцы квартир не представляют себе, какое значение имеет документальное оформление изменений в квартире. Несогласованные изменения могут показать свою опасность путем ослабления несущих конструкций. В более легких случаях владельцу в будущем может существенно затруднить продажу квартиры, так как на неузаконенную перепланировку не выдают ипотеку, а покупатель, приобретая такую квартиру за наличные, придется согласиться на значительное снижение цены. Кроме того, сложности могут возникнуть во время других операций с недвижимостью, в которых требуется установка соответствия состояния квартиры плану БТИ.
Если неузаконенную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то они могут потребовать немедленного оформления документов. В противном случае, владельцу квартиры будут предъявлены различные санкции, включая запрет на выезд за границу. Оформление необходимых документов займет минимум два с половиной месяца, а на практике - около четырех, так что рекомендуется задуматься об узаконивании перепланировки заранее.
Перепланировать квартиру многие хотят, но не все знают, как это сделать законно. Если самовольная перепланировка уже была проведена, перед ее узакониванием необходимо точно выяснить, что именно было изменено. Для этого можно пригласить специалиста из профильной организации, занимающейся узакониванием перепланировок, для осмотра квартиры. Важно иметь действующие документы БТИ, такие как технический паспорт квартиры или план и экспликация, для проведения оценки. Это позволит понимать разницу между реальным состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Участки квартиры, в которых произведена самовольная перепланировка, будут выделены красными линиями.
Если у владельца квартиры нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию. Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список запрещенных работ, которые нельзя производить в жилых помещениях. Если же они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся, а собственнику придется привести квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. Это может быть расширение санузлов за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и другие типичные нарушения.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации. Это могут быть снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах. После сбора и оценки всей необходимой информации делается вывод о законности проведенных изменений. Если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Одним из самых значимых этапов ремонта квартир является процедура получения технического заключения. Отметим, что многие переделки относятся к разряду сложных перепланировок. К примеру, даже самые незначительные изменения, такие как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты даже на метр, не могут быть совершены без предварительного согласования. К числу сложных работ отнесем перенос или создание второго санузла, а также установку тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах. В столице действует определенный перечень, содержащий подобные работы, который указан в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.
Уважаемый собственник квартиры может узаконить подобные изменения только при наличии технического заключения о состоянии конструкции зданий и возможности безопасного выполнения работ. По условиям этой процедуры, техническое заключение может быть выдано только специальной проектной организацией, обладающей СРО.
Для получения технического заключения, нужно обратиться в проектную организацию и заказать выезд на объект специалиста, который осуществит все необходимые измерения и заключит соответствующий документ. Стоит отметить, что за правильность и точность измерений отвечает именно организация-исполнитель. Средний период подготовки технического заключения составляет семь дней, а стоимость документа составляет около 25 000 рублей.
Если при выполнении работ затрагиваются несущие стены, то процесс получения технического заключения становится значительно сложнее. Право на выдачу заключения имеет только автор проекта дома. В случае, если проектная организация уже не существует, то требуется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве данным институтом является ГБУ «Экспертный Центр».
В третьем этапе необходимо подать документы в МЖИ. Собственнику следует обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов после получения технического заключения. В состав этого пакета помимо технического заключения входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в результате перепланировки газовая плита была перемещена, то потребуется получить справку из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
Можно подать документы в течение двух-трех недель, после чего инспектор ЖИ осмотрит квартиру и проверит все параметры на соответствие заявленному техническому заключению. Необходимо обратить внимание, что организация, занимающаяся составлением заключения, должна сама проводить обмеры. Кроме того, инспектор выдаст владельцу акт об административном правонарушении, так как самовольная перепланировка относится к нарушениям. Штраф составит около 2500 рублей. Через месяц собственнику придет квитанция по почте, которую нужно оплатить, а затем связаться с инспектором. Оплатить квитанцию можно по телефону, а также направить фотографию квитанции об оплате по электронной почте или любому доступному мессенджеру.
После этого ЖИ приступает к проверке технического заключения и выносит решение о возможности узаконивания перепланировки. Если решение отрицательное, клиент получит в мотивированном порядке отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве в МФЦ. В случае положительного решения, инспектор свяжется с собственником квартиры и сообщит, что необходимо подписать оформленный акт. Затем владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, составлявшую техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ждать, пока его подпишут. Процесс займет от двух до четырех месяцев, а если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то может растянуться на полгода.
Последний этап законной перепланировки - это оформление нового плана БТИ. После того, как владелец квартиры получил акт о проведенных работах, ему необходимо обратиться в БТИ и запросить новый план, который отразит все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ, то необходимо вызвать техника для проведения измерений. В этом случае государственная пошлина составит примерно 10 000 рублей, а процесс займет не менее трех недель. Если же владелец квартиры уже имеет старый план, то за новый план он должен будет уплатить около 2000 рублей. При этом услуги техника не будут требоваться, так как красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. Оформление нового плана займет около недели.
Однако, стоит помнить, что самостоятельное оформление перепланировки является трудоемким и дорогостоящим процессом. Несоблюдение тонкостей законодательства и несогласование документации может привести к существенным задержкам и увеличению стоимости процедуры.
Фото: freepik.com