Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии – это один из самых выгодных способов вложения денег. Доходность в среднем составляет 10% в год, при этом независимость от других жильцов и ТСЖ позволяет самостоятельно распределять прибыль и обеспечивать экономичное управление. Если вы приобретаете смешанную недвижимость, которая объединяет жилье и торговые площади, то в этом случае вы можете получить более высокую прибыль от аренды. В западном направлении Германии наиболее привлекательные объекты для инвестиций, так как они находятся близко к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Если вы не знаете, с чего начать, можно найти дома с уже арендованными квартирами и оформить сделку, чтобы сразу получать ежемесячный доход от объекта. Доходные дома можно приобрести на первичном и вторичном рынке за собственные средства или с помощью кредита, полученного в немецком банке. Однако необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность нужно грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все налоги.

Агентство недвижимости может помочь вам рассчитать ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, в том числе выбрать из широкого выбора объектов и провести индивидуальный поиск. Профессиональное сопровождение и гарантии юридической чистоты сделок также являются главными преимуществами работы с агентством. Ежегодно тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость, в виду стабильной экономики, развитой инфраструктуры, четкого законодательства и регулярного прироста населения.

В ФРГ цены на недвижимость на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах, поэтому не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая его беспроигрышность. Прибыль, которую можно получить при инвестировании в доходные дома, высока и зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Ознакомившись с основными нюансами, вы сможете вложить свои деньги в недвижимость Германии с наибольшей эффективностью и безопасностью.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Германия считается привлекательной страной для инвестирования в жилую недвижимость. В этой стране имеются три основных объекта коммерческой недвижимости, доступные для инвесторов: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между этими объектами является размер вложений и доходности.

Средняя цена за квадратный метр по всей стране начинается от 1000 евро. В Мюнхене, наиболее дорогом городе Германии для жизни, стоимость квадратного метра составляет от 3000 евро. Минимальная цена на небольшую студийную квартиру составляет 90 000 евро. Сдав ее в аренду, можно получить 500 евро в месяц, а расходы на коммунальные платежи составят около 170 евро. Поэтому доходность такой квартиры чуть более 4% в год.

В Берлине цены на недвижимость ниже, чем в Мюнхене, а прибыль от аренды также ниже, что снижает доходность до менее чем 4%. Поэтому, эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость в местах, потенциально рискованных, приобретая квартиры, например, в районах, где проживают мигранты.

Однако, в последнее время все большее число инвесторов предпочитают покупать доходные дома, которые гарантируют более высокую доходность, чем обычные квартиры. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расходов. Управление домом как единым объектом экономичнее, чем управление отдельными квартирами или частями дома.

Приобретая доходный дом на 38 квартир в Северном Рейн-Вестфалии за 2,5 млн евро, можно рассчитывать на доходность от 7% до 8% годовых. Приобретение доходного дома в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро приносит доход в 5% годовых. А для повышения доходности некоторые эксперты советуют приобретать смешанную недвижимость, которая объединяет жилые и торговые помещения. В этом случае доходность может достигать 7-12%.

Напомним, что недвижимость в Германии ежегодно увеличивает свою стоимость на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия будет единственной страной в Европе, где цены на жилье продолжат расти в ближайшие годы. Правильный выбор объекта инвестирования может гарантировать потенциальному собственнику постоянный и стабильный доход.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Рекомендации по покупке доходной недвижимости

Когда потенциальный покупатель задумывается об инвестировании в доходную недвижимость, ему следует подыскать ее на вторичном рынке или среди новостроек. В крупных городах в основном встречаются элитные объекты класса "люкс", цена на которые постоянно растет, что делает покупку выгодной. Если выбор сделан в пользу новостройки, то следует иметь в виду, что застройщик дает на нее гарантию на 5 лет и обязуется исправить все возможные дефекты в этот период.

При выборе вторичного жилья следует обязательно изучить Поземельную книгу и внимательно ознакомиться со сведениями о владельцах земли и их возможных долгах. После этого покупатель и продавец должны встретиться в нотариальной конторе, где заверить сделку купли-продажи. Нотариус направляет договор в Поземельный суд с заявкой на регистрацию нового владельца, и наступает время оплаты всей суммы покупки. После продавец переводит деньги на свой счет, и новый владелец платит налог на приобретение недвижимости. Завершается процедура регистрации, и сведения об этом вносятся в Поземельную книгу. В среднем, процесс покупки занимает от 2 до 4 месяцев.

При приобретении недвижимости потребуются следующие дополнительные платежи: налог на приобретение (от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Следует учитывать, что итоговая стоимость объекта может возрасти на 10%.

Возможность вложения инвестиций в недвижимость в Германии представляется и на аукционах. Такой способ позволяет приобретать арестованное имущество по ценам, ниже рыночных, с дисконтом, достигающим 30%. В итоге, объект можно продать дороже.

Нерезиденты Германии могут применять как собственные средства, так и банковский кредит при покупке недвижимости. Ставки по ипотеке обычно до 2,5–4,5%. Немецкие банки не делают глобальных различий между немцами и иностранными инвесторами, главным условием является подтверждение размера дохода на родине.

Сумма ипотечного кредита, как правило, составляет 50–60% от стоимости объекта, при этом ставка фиксируется на каждые 10 лет со средним значением 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита составляет до 3%. После успешного завершения сделки иностранный гражданин является законным владельцем недвижимости, и имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе сдавать ее в аренду.

Особенности аренды жилья и его управления в Германии

Как и во многих других странах, процесс сдачи жилья в аренду в Германии закрепляется договором. Хотя период действия такого документа не обязательно прописывается, в стране не принято арендовать жилье на короткий срок – минимальный срок – один год. При расчете доходности недвижимости в Германии этот факт следует учитывать. Арендаторы обычно вносят залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

В Германии существуют две разновидности арендной платы: "горячая" и "холодная". "Холодная" аренда представляет собой плату за использование помещения без учета коммунальных услуг (ЖКУ), которые оплачиваются отдельно в соответствии с потреблением. "Горячая" арендная плата – это окончательная сумма платежей, которую арендатор перечисляет владельцу жилья, включая "холодную" аренду и коммунальные услуги, такие как уборка территории, водоснабжение, канализация, вывоз мусора и другие. Собственник жилья оплачивает эти расходы, а также налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, на котором построен дом.

Поиск арендаторов проводится по таким же принципам, как и в России. Можно искать жильцов самостоятельно через частные объявления, а можно доверить этот процесс риелтору или управляющей компании. Управляющие компании в Германии предлагают не только организацию процесса аренды, но также коммерческое управление домами, инженерные услуги, контроль санитарного состояния и уборки на территории. Собственники квартир в Германии все чаще обращаются к услугам управляющих компаний, чтобы избежать проблем, связанных с недостаточным знанием местного законодательства. Прогрессивные организации оказывают полный перечень услуг, начиная от подбора жилья и заканчивая управлением уже приобретенного дома.

Коммерческая недвижимость в Германии востребована и не вызывает сомнений по доходности. Однако для инвестора важно обладать капиталом и искать стабильность в инвестировании. Закон защищает права нерезидентов в объеме, сравнимом с правами граждан страны. Но поиск надежного партнера, который грамотно оценит риски, подберет оптимальный вариант покупки и наладит систему управления, является крайне важным аспектом.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com